在上海,华侨城已经开发超过了20年时间。依靠苏河湾和浦江华侨城,将“品质”、“地标”,这些关键词牢牢地根植在消费者心里。然而,唐镇纯水岸却成为了华侨城在上海的滑铁卢战役。
2022年年报公布的数据显示,截止2022年年末,华侨城在纯水岸项目(网上房地产登记名称为“侨盈欣苑”)的投资金额已经超过了全部住宅预售回款。而根据当时的资料显示,距离立项时的投资预算,尚有20%没有完成。由于住宅开发时开发商的利润来源,项目全部的住宅预售款都没有能够全面覆盖这意味着,华侨城上述项目有一定概率会亏损。
但屋漏偏逢连夜雨,《新民晚报》今年3月份的一篇报道显示,这一项目可能存在虚假宣传的问题,并被业主质疑为降标。投入巨大,但却收获了糟糕的项目品质口碑,进而损害了企业品牌。这不禁令外界生疑,华侨城在上海究竟怎么了?为此,东方网地产频道向华侨城董事会秘书和证券事务代表递送了电邮,询问上述项目公司的经营、管理等问题,但截止发稿未能获得回复。
【资料图】
项目被指减配
《新民晚报》的报道称,纯水岸项目从2021年4月项目售展中心开放,到2021年12月项目发布认购公告,8个月的项目宣传中,无论是实景沙盘展示,销售人员的电话、口头、微信确认,还是唐侨盈官方微信公众号发布的宣传文案和效果图等,都表达了包括外立面铝板加玻璃幕墙的形式。
然而,在项目施工过程中,有业主发现原本外立面应该装铝板的部分,没有安装龙骨。铝板属于定制扣板,需预埋防腐钢龙骨,放置隔热层。但因为当时工程建造尚未完工,还无法定论。直到去年年底,部分楼栋外立面已经完工,业主发现北立面需要安装铝板的地方,大面积换成了涂料。
华侨城以“已向规划部门提交变更申请”为由自证清白,但业主从相关部门的材料中发现了蹊跷,早在2021年9月,在办理预售许可证之前,华侨城就向浦东规划部门提交了一份“情况说明”,申请将项目北外立面局部的铝板材质改为涂料。这就意味着,开发商提出的变更申请都是“背后”操作完成的。且在变更之后开发商依旧以原有配置为卖点进行项目宣传。销售时随意承诺,交付时暗改规划。
销售回款不足以覆盖投资需求
然而,尽管被指控为减标、降标,但实际上华侨城在浦江镇纯水岸这一项目上的投入并不低。2022年报显示,截止2022年12月31日,项目总投额已经达到65.72亿元,占到了总投资计划的93.32%。
然而,已经支出的上述65.72亿元,然而通过销售回笼的资金加在一起,却总共只有61.39亿元。这意味着华侨城很有可能会因为开发这一项目,产生巨大的亏损。成交信息也基本证实了这一判断。目前华侨城开发的上述侨盈新苑,仅剩余车位未能出售。如果要靠销售车位,解决剩余开发资金投入难度很大。根据搜房等网站信息,这一项目的车位比为1:1.2。[page]
由项目销售资金无法覆盖投资需求可以看出,华侨城在这一项目的开发商,可能存在投资预算和成本支出管理环节的失误。而这个失误也可能不仅仅存在于唐镇项目。
根据年报,2022年华侨城归母净利润亏损109.05亿元,较2021年大降387.05%。其中,来自房地产业务的毛利润为108亿元,较上年减少18亿元,同比下降14%。华侨城披露,除正常结转利润的减少外,在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下,公司一方面对存货项目进行了全面盘查和评估,按照企业会计准则要求计提了存货跌价准备。另一方面,华侨城投资的联营、合营企业多数为与房地产业务相关的项目,随着房地产行业的进一步调整,部分联营、合营企业在报告期内产生了较大的经营亏损。
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