当下,无论刺激楼市,还是刺激经济,符合现实且有效政策似乎只剩:降息。
因为它能够切实的让利于民。
(资料图片)
更重要的是,收入端,不愿意调整分配机制;资产端,更不敢乱调整;对比一下,只有负债端最容易调整。
6月20日,时隔10个月,LPR再次降息10个基点。
1年期LPR为3.55%,下调10个基点;5年期以上LPR为4.20%,同样下调10个基点。
此次,降息的目的是什么?
1、刺激楼市;2、刺激经济。
现在,楼市的问题是什么?
民众:房子太贵了,我买不起。 政策:我为你们降低首付比例。 民众:我觉得房价太高了。 政策:我把贷款利率给你下调。 民众:我可能没有表达清楚, 我的意思是说房价能不能降。 政策:取消限购,可以买二套, 民众:那么房价到底能不能降呢?! 政策:公积金申请可以加上你的配偶,父母,子女 民众:听我说,谢谢你!感谢有你!
无论从房价收入比,还是租金收入比等角度看,我们的房价就是太高了。
但是,政策方面,绕来绕去,就是不肯降价。
比如,今年5月份,昆山开发商七折卖房,结果被当地住建局处罚了。谁不让降价一目了然。
我们再重申一次,可以降房价!
现在,“降房价”这个事情,包括政策制定者在内,人云亦云太多,途径依赖太严重了。
我们在3月24日的文章《》中讲过逻辑了:
1、土地财政:房价跟土地财政没有直接关系,跟房地产销售和投资相关。
2、经济增长:拉动上下游产业链的,是房地产销售和投资,不是房价。
3、资产负债表衰退:这是假定价格下降,供给不变或供给减少。
以上逻辑都是假设,房价下跌=地产销售下降=地产投资下降。
但是,这个逻辑不成立。
无论是房住不炒,还是把房子当作投资品,房价都可以下跌,房地产都有周期。
无论是把房子当作投资品,还是消费品,大家不买房只有一个理由:房子价格太高了。
股票投资,还有卖高买低,价值投资的概念,怎么到了楼市,就只能涨不能跌了?
更重要的是,资产负债表衰退,核心是什么?民众压力大,看不到希望,减负是破局的关键。
回到当下,政策仍然是不愿意降房价,这是一个大前提。
那么再回顾楼市刺激政策:降首付、放开限购、放开限售、买二套房等。
刺激政策里面,真正对民众有好处、让利于民的政策只有:降低房贷利息。
降低房贷利息,直接降低居民负担。
比如,此次降息10个基点,也就是降息0.1%。
以100万、期限30年的按揭贷款为例,选择每月等额还款的方式,房贷利率下调10个基点,每月还款额减少近59元,总支付利息减少近2.11万元。
自2019年8月LPR改革后,5年期以上LPR已下降7次,由4.85%降至4.20%,也就是降息0.65%。[page]
以商贷100万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,月供则由5276.92元降至4890.17元,少了386.75元,总还款额减少13.92万元。
如果把“房价+房贷”当作“总房价”的话,那么降低房贷利率,其实就相当于间接降低“总房价”了。
“降息”,至少把实惠让给民众了。
千万不要小看降低利息,现在200万的房贷,光利息就得150万,总共得还350万。
所以,对于刚需人群来说,降息切切实实降低了买房负担。
再从经济层面分析“降息”。
现在,经济最大的问题是什么?
对企业家来说,是可能是“信心”,是“安全感”等等;对于普通民众来说,就是手里没钱了,债务压力太大了。
刺激消费,不增加收入就是刷流氓。有钱,谁不会消费啊。
直接派钱吧,又这借口,那借口,扭扭捏捏,不愿意。
现在,大家呼吁最高的就是,降低存量房贷利率。
对于大多数人来说,房贷就是选择5年期LPR利率。
有的“冤大头”趁市场比较热买房,房贷利率有“加点”,比如加50个基点,100个基点等等。即:LPR+0.5%或LPR+1%。
但是,这些都会随着基准利率下降,总体房贷利率随之下降,进而降低房贷利率。
还有一些“冤大头”,买房的时候选择固定的6.5%的利率,已经比基准利率高了2.3%。
这些人如果想去调成浮动利率,银行会告知他们,需要在基础利率的基础上,再加个2.3%。也就是“LPR+2.3%”。
这非常不合理。
以后无论基础利率怎么降低,它的房贷利率永远比别人高2.3%,100万的房贷,比别人多付出几十万。
所以,现在二手房交易中,虽然交易量上去了,但是中间有很多人只是为了置换成低利率房贷。
这样下去,几乎所有人都会通过二手房交易,把房贷利率置换成LPR利率。
也就是说,降低政策利率,就会降低房贷利率,进而降低债务负担。
未来一个大趋势就是,降低利息。
逻辑一:利率降低,是大势所趋。
我之前在《负利率时代的泡沫、掠夺和危机!》文章中介绍过,潜在经济增长高,利率就高,潜在经济增长低,利率就低。
哪些因素决定了经济增长?比如技术、人口、资本、资源禀赋、商业环境等等。
在我看来,利率长期走低,主要就是科技不断进步,信息不对称性不断减少,借款人担忧越来越少,风险越来越低,利率也就越来越低。
所以,几百年来,西欧、美国的长期利率,一直下降。
也就是说,利率下降,是人类社会的基本规律之一。
逻辑二:降低利息负担。
最近十几年,我国宏观债务杠杆率水平上升太快了,并且还在上升中。
根据社科院口径,我国宏观杠杆率一季度为281.7%,较上年末走高8.5个百分点。
其中居民部门、非金融企业以及政府部门杠杆率分别环比上行0.7、6.4和1.4个百分点。[page]
目前,我国各部门债务规模多大呢?
根据国际清算银行(BIS)数据,截至2022年3季度末,中国非金融部门总债务规模为355万亿元。
分部门看,居民部门、企业部门、zf部门的债务规模分别为74万亿元、190万亿元和91万亿元。
有一个问题是,BIS把29万亿城投债算到了企业部门,实际上应该算到zf部门。
调整后就是,居民、企业部门和广义zf债务规模大约是74万亿元、161万亿元和120万亿元。
如果政策利率降低2%,那么每年的利息支出将分别减少1.48万亿元、3.22万亿元和2.4万亿元,共计7.1万亿元。
也就是说,全社会每年将节省7.1万亿的利息负担。
重点看一下居民部门:房贷利率降低2%,从4.2%降低至2.2%,每年将为“房奴”节省1.48万亿元资金。
当然,房贷利率降低2%,远远不是尽头,看看日本的案例。
当年,日本经济陷入通缩后,利率从9%,一路调降至1%。
如果房贷利率调降至1%-2%区间,那么每年为“房奴”节省的利息成本将高达1.5万亿-2万亿。
这种力度的让利于民,比任何形式的刺激政策都强!
我们认为,无论刺激楼市,还是刺激经济,只有一个符合现实且有效:降息。
因为无论降息是否能刺激投资,刺激买房,但是它至少能够降低居民、企业和zf的债务负担。
降低负担之后,就给了社会很大的腾挪空间。
所以说,如果降息效果不明显,那一定是降息力度不够大!
现在为啥大家都疯狂的去抢债基,都押注长期债牛?就是这个原因。
最后说一下,所有政策都有负面效果,政策无非就是利益取舍而已。
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刺激楼市刺激经济有效措施只剩:降息?,降息,房价,房贷利率,基准利率,
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