人类经过数百万年进化,处在一个宏大且日新月异的世界中,它会遭遇各种危险,面临各种机遇,还会有各种新奇的经历。事情变化很快,这就意味一切都需要迅速做出调整。困难在于,你怎么书写一份指导行为的说明书呢?书写构建低级的本能反应的说明书相对简单:如果是X,那么就Y。但如何处理复杂的高级行为呢?还用老一套说明书,很可能如同中国民间智慧所言:种瓜得豆。
上面这段话用来评论即将出台的“认房不认贷”政策虽然不是很贴切,却击中了一个事实,就是上层建筑总是把老百姓简单化(清晰化)、模块化、均质化(《国家的视角》),浓缩成一颗颗棋子指哪打哪。其实和2014年出台的“认房不认贷”不一样,这次的老百姓当然是期望房价涨的,但可能真正想出手的不多了,或者说出手买增量的兴趣抵不上自家的存量房产搭便车涨价,而且不少人还想趁高位出货。
我来分析一下为何2023年这次“认房不认贷”和2014年那次有何不同,会不会释放出需求:
(资料图片仅供参考)
1、2014年二手房交易活跃,卖出后无房有贷就可以首套,热情高涨;而现在二手房空前萎靡,很多人出不了货,一手房即使限价,由于二手房的价差缩小了,很多楼盘消化也不良,积分都触发不了;
2、2014年离婚更名给一方,另一方马上可以算首套,理论上可以无限房票大法,很多实际上有房的人都是通过离婚更名解决了房票问题,增加了很多需求,而现在有离婚三年共算套数的限制;这套流程因为水库论坛及教主的走红而异常火爆。
3、2014年股市行情好,很多人股市赚钱后变现买房,信心非常充足,即使后来有股灾,但楼市的赚钱效应起来了,大家纷纷从股市抽离资金进入楼市;而现在股市的赚钱效应完全看不到,也就几个热点,万亿资金规模成交量已经很久没看到了,银行的存款金额却破记录。
4、彼时信用贷刚刚兴起,很多无房者贷足两三百万信用贷,全仓加足杠杆ALL IN后几乎无风险套利,且没有贷检查,征信上刚刚出现的贷款记录,照样可以按揭贷款;但17-20这一轮把信用贷用足的人害惨了,这批激进的人偃旗息鼓,楼市少了一批冲锋敢死队打鸡血。现在正在用信用贷当的也有,但是很难过的了银行严查贷这一关,这个漏洞也是2016年调控时堵上的。
5、八九年前总价相比现在低了一倍,而经济活力、经营环境也良好,总之赚钱的路径多,老百姓因此更愿意掏钱买,现金流也供得起月供,剩余资金用来生活也绰绰有余;
而现在是就业率白纸黑字的披露, 是零工化人群的显著扩大,不知道还有多少人会在此时配合加杠杆,可以肯定的是,如今一份稳定的工作对很多中年人来讲是奢侈的,而年轻人呢,可能一份不是零工的工作也算奢侈了。[page]
即使认房不认贷会产生很多首套,但以前的三成,可能是两三年收入即能凑齐,而现在凑三成,由于收入没怎么涨,要翻倍的时间了,也就是工作五六年以上了,对于很多年轻人来说,可能就用脚投票去周边其他城市了。
6、当年贷款金额500万都算高了,而现在一套改善房动辄要贷一千万甚至两千万以上,按揭的收入证明要两倍覆盖,即使不看流水,也会批量产生P过的收入证明,这个对银行是一种风险;而经营贷是一千万以下小微企业扶持,超过一千万就不属于扶持范围,会有一些障碍,并不是谁都能贷,要看一些经营情况,这就让空壳公司的超一千万融资不通畅,影响接盘侠的批量产生。
7、关于城中村改造。有乐观的判断说,外地人会大量涌进上海购买,15年棚改是在三四线,现在轮到一二线,上海在其中,如果再叠加不认贷,叠加城市分化后都转投一线来避险的虹吸效应。
问题是这个判断撞上了“限购政策”的磐石,而迄今为止的政策还没有任何限购松动的消息。想虹吸外地人,资金到位了,没购房资格,这不是伤害不大侮辱性极强么,这就需要配套放开,目前的人数每年10W人是不够的,其他一大半都是存量房的拥有者,而政策想要的是增量,需要更多的韭菜。
何况,真正有条件来的,可能早就来了,而来了又不会接盘普通中产的房产,还是去核心圈,这部分的房产根本不缺客源,外地人来不来都不影响。
根据成交量,每年30万套就是大年了,而上海存量房产有800万套以上,意味着有5-10%的比例会真正行动起来的,核心地段前1%的购房者就可以包圆了。
以上仅供参考,不要盲目决策。上层建筑已经形成了“需要提高民众可支配收入才能扩大消费”的共识,反过来理解,就是民众目前的收入连维持和以前持平的消费都很难了,想再投资买房尤其是同质化严重毫无稀缺性的楼盘,其再的可能性会很低,当然有余力无其他投资渠道的人,预期放低一点,把楼市当做抗通胀的渠道看待,结果还是能满意的。如果真的大涨了还是普涨,那么接下来要问自己,然后呢?目前可能的正在孵化中的一个黑天鹅就是债务危机,因此假如大涨后带有巨量泡沫的楼市,加足杠杆的家庭和企业,迎头撞上了美国的债务危机,流动性骤然冰冻,会发生什么情况,这都有先例可循。
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